股权争端：“最牛散户”联手地产集团逼宫康达尔
时间：2015-09-08
来源：观点地产网
继近期前海人寿与华润争夺万科第一大股东的消息引起行业轰动后，一则“林志联手京基入股康达尔”的消息也开始备受关注。
9月6日，深圳市康达尔(集团)股份有限公司披露，公司第二大股东自然人林志，与京基集团及王东河于8月31日签订了《一致行动人协议》，并合计持有公司股份9665.82万股，占总股本比例为24.74%。
自2013年以均价10元/股买入6100多万股成为康达尔第二大股东起，林志以散户的身份，在短短两年间通过13个账户陆续吸筹，持股比例一路升至15.81%。
2015年6月，林志发动“突击提案”，要求在康达尔股东大会派驻董事。最终事与愿违，康达尔董事会以“林志所持股份不及公司总股本3%”为由拒绝了他的提案。
而8月底联合京基集团、王东河共同增持康达尔，也被市场解读为林志“逼宫”大股东的升级。以林志为首的一致行动人对外声称，看好康达尔未来发展前景及投资价值，不排除未来12个月内继续增持。
上述一致行动人还提及，作为股东，“可能会依法提出董事、独立董事、高级管理人员的候选人”。
土地隐性资产
据观点地产新媒体了解，作为在深交所上市21年的老牌企业，康达尔从一家养鸡公司发展成为房地产、都市农业、公用事业、金融投资共同发展的综合企业。
资料显示，康达尔早在1998年便介入深圳房地产开发，先后在福田、布吉开发了康欣园、康达尔花园等项目。纵观过去多年，由于早期经营范围较广，受到养殖及饲料业等传统行业发展缓慢、资本品牌形象负面等因素的影响，康达尔一直维持偏慢的发展速度。
2005年-2008年，康达尔分别实现营业收入7.87亿元、7.46亿元、8.59亿元、9.46亿元，对应净利为-1.13亿元、-1.27亿元、2400万元、3600万元。截至2009年三季度末，公司资产负债率仍高达107.63%，每股净资产为-0.43元。
2011年，康达尔迎来里程碑式的重大转机。年内11月，康达尔与深圳规土委和国资委签署相关协议，据此，深圳将征收该公司在坪山的两宗地。作为偿还，康达尔在获得约8亿元补偿款的同时，还获得宝安区西乡、沙井两宗商住地的自行开发权。
观点地产新媒体翻查资料得知，康达尔西乡、沙井两宗地块共计占地23.7万平方米。其中西乡地块开发面积10.5万平方米，预计可销售面积51万平方米，包括住宅36万平方米、商业及公寓15万平方米；沙井地块12.5万平方米，预计可销售面积40-50万平方米。
在寸土寸金的深圳，上述两宗地块让康达尔在房地产开发上充满了想象。中信建投早前便刊发报告指，康达尔的西乡地块已开发成“山海上城”项目，公司拿地成本极低，仅象征性缴纳1000多万元土地出让金，使得项目将给公司带来巨大盈利。
据其透露，除此以外，康达尔在西乡附近的光明街道还有 14.4 万平的农业用地，未来该地块很大可能会转为工商用地。考虑到西乡项目持续开发和沙井地块即将动工，仅这两宗地块的市场价值便达到150亿元以上。
不过，就业绩而言，2012年-2014年，康达尔营业收入尽管有所上扬，分别录得14.53亿元、15.65亿元、21.44亿元，对应净利仍维持低位，分别录得2800万元、-900万元、1.14亿元。其中，2014年净利1.14亿元中，有1.38亿元来自西乡“山海上城”项目销售。
联手京基意图
从具体业务看，作为康达尔发家的农业板块，如今显然已成为拖累业绩的短板。据观点地产新媒体了解，2014年，康达尔收购的惠州、厦门共三个公司仍处于亏损状态；同时截至期末，安徽饲料公司净亏损113.97万元，已经资不抵债无法清偿到期债务，拟向法院申请破产清算。
而与农业板块相比，由于宝安西乡地块、沙井地块的价值含金量大，房地产项目成了目前康达尔最倚重的战略布局。
根据中信建投的评估，康达尔的农业板块市值30亿元、公用事业20亿元，而房地产至少50亿元以上，而目前该公司估值仅94.8亿元。其预计，2015-2017年，该公司的房地产收入将分别达到10亿元、20亿元和20亿元，占总收入比例在50%以上。
资本市场的“狩猎者”敏锐地嗅到了这一点。康达尔披露，自2013年9月5日，自然人林志作出决策，通过操作“林志”账户以及陈木兰、林举周、郑裕朋等共13个账户，陆续买入公司股票。
至2015年8月底，京基集团与林志、王东河缔结一致行动人关系，三方共计持有9660万余股，占股24.74%。其中，林志持有7700多万股，占股19.80%；京基集团持有1890.8万股，占总股本的4.84%；王东河现任深圳京基地产副总裁，持有36.29万股，占总股本的0.09%。
对于增持康达尔的举动，市场分析对观点地产新媒体表示，林志名下有深圳永乐置业、东莞市永乐房地产、东莞市鼎华房地产三家房地产经纪、开发公司，因此其增持的目的很有可能是看中了康达尔的土地资源。
其续指，康达尔过去几年在推进宝安项目上进度缓慢，这或许是第二大股东林志不满意的地方。通过增持，林志希望在康达尔董事会建立话语权，从而加快房地产的开发以获得利润。
而对于引入京基集团作为一致行动人，深圳市场人士蒋南在接受观点地产新媒体采访时指出，康达尔旗下有多个业务，在房地产开发方面的能力要弱于京基。加上京基在旧改方面有丰富经验，未来康达尔或与京基共同开发其位于宝安的房地产项目。
据了解，2014年，京基凭借在深圳、湛江、北京及天津的项目，全年销售收入及租金收入总计超过70亿元，创下自1994年成立以来最高纪录。
“目前深圳土地稀缺，京基通过参与康达尔的项目开发，既能扩大自身的项目布局，又能获得不菲的收益。对于两家公司而言，这或许都是有利的结果。”蒋南如是称。
不过，京基集团某高层却对观点地产新媒体回应称，公司入股康达尔是出于“长期投资”的考虑，目前“暂未有合作开发项目的计划”。该人士拒绝评论联手林志的原因，不过仍透露称，未来不排除视具体情况继续增持康达尔。
大股东的反击
除了京基集团，林志、王东河也声称，也不排除未来12月继续增持康达尔。同时作为股东，可能会依法提出董事、独立董事、高级管理人员的候选人。
不过，康达尔第一大股东——深圳市华超投资集团有限公司及其一致行动人并不甘心将公司的控股权拱手相让。
据观点地产新媒体了解，2014年间，林志曾遭深圳证监局警告并处以罚款60万元，理由是此前连续举牌康达尔却未尽披露义务，构成违法行为。截至2015年一季度，林志持股比例达15.81%。
与此同时，2015年6月-7月间，华超集团及其一致行动人也分别增持172万股、536.8万股及649.8万股，持股比例升至31.66%，一度触发公司股票被实施退市的风险。通过此轮增持，华超集团有惊无险地保住第一大股东地位。
6月19日，康达尔公告称，林志来函要求在股东大会增加《关于提请股东大会以累积投票制选举第八届董事会董事的议案》等2项议案。根据公司章程，林志所持股份不及公司总股本3%，因此不予提交相关提案。
在提名董事会董事遭拒后，林志陆续增持康达尔，并于8月底联合京基集团、王东河缔结一致行动人关系，持股比例达到24.74%，逐步逼近华超集团及其一致行动人的31.66%。
不过，9月7日，康达尔却发布公告宣布，林志及其一致行动人提交的《权益变动报告》披露事项即持股24.74%，与事实不符。
康达尔解释称，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的股东名册，截止2015年8月31日，林志持有公司2084.34万股，占总股本的比例为5.33%；京基集团持有1890.8万股，占总股本的比例为4.84%；王东河持有36.29万股，占总股本的比例为0.09%。因此，三方合计持有4011.43万股，占总股本的比例为10.27%。
对此，市场分析对观点地产新媒体表示，康达尔此次否决林志及其一致行动人持有24.74%股份或主要由于认定标准的不同。其中，公告只核算林志持有的2084万股，而不统计他其余12个账户持有的股份。
“但不管怎么说，这仍反映出一个事实，即康达尔的大股东及二股东之间存在着股权斗争。”
市场分析续指，如今华超集团已将持股比例升至31.66%，如果林志继续增持不仅要掏钱增持，还要冒着30%的退市风险“红线”，总体代价过高。尽管如此，林志仍可以通过第二大股东的身份，向董事会继续提名新的管理层名单，通过这种方式向康达尔施压。
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